Um dos dilemas mais freqüentes, para quem quer vender imóvel locado, é decidir se despeja o inquilino e depois vende, ou se vende com inquilino.
Vender o imóvel com inquilino dentro é sempre mais difícil, porque quem compra (salvo se tem por objetivo apenas investir), quer se mudar o mais rápido possível e não tem interesse em efetuar a compra e depois propor ação de despejo. Além do custo, há o espaço de tempo necessário para se imitir na posse do imóvel.
Para vender o imóvel com inquilino, o proprietário deve obedecer ao disposto no artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91): “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.
Essa notificação terá que conter as condições do negócio, se à vista ou a prazo e em quantas parcelas, esclarecer onde a documentação pode ser examinada e dar o prazo de trinta dias para que o inquilino exerça a preferência. É interessante explicitar, na notificação, que o silêncio no prazo de um mês será tido como desistência do direito.
A outra opção, é o despejo do inquilino, para depois vender o imóvel mais facilmente.
Muitas pessoas, erroneamente, pensam que terminado o prazo do contrato, ficam sem contrato. Não é verdade. O contrato continua em vigor. Apenas o prazo terminou e, por essa razão, ele continua a vigorar, com todas as suas cláusulas, mas por tempo indeterminado.
Se o contrato ainda está em vigor por tempo determinado, o locador tem que respeitar o seu prazo de duração (ao contrário do locatário, que pode desocupar o imóvel antes, mediante o pagamento de multa proporcional ao tempo que resta para findar o contrato).
Se o contrato já terminou e seu prazo foi igual ou superior a trinta meses, basta uma notificação ao inquilino, esclarecendo que não há interesse no prosseguimento da locação, e pedindo para desocupá-lo no prazo de trinta dias.
Se desocupar, ótimo. Caso contrário será necessário propor ação de despejo.
Nela, o inquilino será citado e, se no prazo da contestação, concordar com a desocupação, o juiz, atendendo ao disposto no artigo 61 da Lei do Inquilinato, lhe concederá o prazo de seis meses para a desocupação, contados a partir da citação.
Se o inquilino sair no prazo, ficará isento de custas e honorários advocatícios. Se não sair, será expedido mandado de despejo e deverá arcar com as custas e os honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa.
Para ilustrar melhor, a toda ação deve ser dado um valor certo, que constará da petição inicial. Na ação de despejo, o valor é equivalente a doze aluguéis atuais. Assim, a ação de despejo de um imóvel com aluguel no valor de R$ 1.000,00 terá o valor de R$ 12.000,00. Vinte por cento será equivalente a R$ 2.400,00. Ou seja, quase dois aluguéis e meio de honorários, além das custas e despesas processuais. É um bom meio de fazer o inquilino cumprir o acordo.
Vender o imóvel com inquilino dentro é sempre mais difícil, porque quem compra (salvo se tem por objetivo apenas investir), quer se mudar o mais rápido possível e não tem interesse em efetuar a compra e depois propor ação de despejo. Além do custo, há o espaço de tempo necessário para se imitir na posse do imóvel.
Para vender o imóvel com inquilino, o proprietário deve obedecer ao disposto no artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91): “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.
Essa notificação terá que conter as condições do negócio, se à vista ou a prazo e em quantas parcelas, esclarecer onde a documentação pode ser examinada e dar o prazo de trinta dias para que o inquilino exerça a preferência. É interessante explicitar, na notificação, que o silêncio no prazo de um mês será tido como desistência do direito.
A outra opção, é o despejo do inquilino, para depois vender o imóvel mais facilmente.
Muitas pessoas, erroneamente, pensam que terminado o prazo do contrato, ficam sem contrato. Não é verdade. O contrato continua em vigor. Apenas o prazo terminou e, por essa razão, ele continua a vigorar, com todas as suas cláusulas, mas por tempo indeterminado.
Se o contrato ainda está em vigor por tempo determinado, o locador tem que respeitar o seu prazo de duração (ao contrário do locatário, que pode desocupar o imóvel antes, mediante o pagamento de multa proporcional ao tempo que resta para findar o contrato).
Se o contrato já terminou e seu prazo foi igual ou superior a trinta meses, basta uma notificação ao inquilino, esclarecendo que não há interesse no prosseguimento da locação, e pedindo para desocupá-lo no prazo de trinta dias.
Se desocupar, ótimo. Caso contrário será necessário propor ação de despejo.
Nela, o inquilino será citado e, se no prazo da contestação, concordar com a desocupação, o juiz, atendendo ao disposto no artigo 61 da Lei do Inquilinato, lhe concederá o prazo de seis meses para a desocupação, contados a partir da citação.
Se o inquilino sair no prazo, ficará isento de custas e honorários advocatícios. Se não sair, será expedido mandado de despejo e deverá arcar com as custas e os honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa.
Para ilustrar melhor, a toda ação deve ser dado um valor certo, que constará da petição inicial. Na ação de despejo, o valor é equivalente a doze aluguéis atuais. Assim, a ação de despejo de um imóvel com aluguel no valor de R$ 1.000,00 terá o valor de R$ 12.000,00. Vinte por cento será equivalente a R$ 2.400,00. Ou seja, quase dois aluguéis e meio de honorários, além das custas e despesas processuais. É um bom meio de fazer o inquilino cumprir o acordo.
Fonte: Estúdio de Comunicação (Ana Carolina Rodrigues) - Por Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (www.dclauro.com.br).
